误买“凶宅”,是否可退?

发表在 法律知识 2018/07/19 17:16:00 阅读()

民间谚语“大门朝南,子孙不寒;大门朝北,子孙受”。在我国,受两千多年封建社会的影响,无论是高官达人,还是市井百姓对家居风水都非常在意,住宅要背后有靠山,前面有明堂,左青龙右白虎等等。认为风水好能兴宅旺运,风水不好一切努力全白费。正所谓“一命二运三风水,四积阴德五读书”,这并不全是迷信,也包含着人们对无法预知未来的敬畏以及对美好生活的向往。所以,在购买房屋时都是看了又看,比了又比,斟酌再三。尽管如此,有时候还是难以买到百分百称心如意的房子,特别是出于对地段的考虑而选买二手房时,一不小心还容易买到“凶宅”。凶宅并非法律概念,而是一种传统认知,一般是指房屋本体结构内发生过自杀、他杀、意外致死等非自然原因死亡事件的住宅。该种住宅虽然在客观上并不影响房屋的实用功能,但会严重影响购房人的主观购房心理考量。因此,买房时若是买到“凶宅”该怎么办?如何维权?下面,河南扬善律师事务所的小编通过一则案例的透析,让您远离“凶宅”的忌讳与烦恼,面对纠纷,不再感到束手无策。

 

  案情:2013年6月份,跟儿子一家住在一起的李女士因为觉得房子小,便想换一套大一点的房子。此后他们通过中介看中了位于朝阳区某小区的一套房子,在和房主就价格问题达成一致后,他们花了480万将这套房子买了下来,并办理了房屋权属变更登记。在买房过程中,李女士多次向对方询问房屋是否有瑕疵,对方均称没有。

  9月份,在对新买的房子进行了必要装修后,李女士和儿子一家搬进了新买的房子里。“搬进去之后没多久,在小区里散步的时候,有小区居民就问我们为什么会买那套房子,房子里5月份刚死过人,是套‘凶宅’。” 李女士的女儿崔女士告诉记者。

  此后,李女士又陆续询问了不少小区内的居民和小区物业,从他们那里,李女士获悉他们买的房子在今年5月29日确实发生过一起死亡事件,此前租住在这里的一位房客在房子里自杀身亡了。

  得知之后,李女士赶紧通过中介公司向原来的房主求证,但“对方就是不承认”。李女士于是跑到附近的派出所去求证,根据派出所的出警记录,李女士终于确定房子里确实死过人。

  “只要一想到家里的孩子在死过人的地板上爬来爬去,我就心里瘆得慌。”崔女士说。

  得知买的房子是凶宅之后,李女士一家便要求跟原来的房主撤销买房合同,但对方却无论如何也不同意。无奈之下,李女士便将对方告上了法庭,请求法院依法判令撤销双方签署的房屋买卖合同。

  在法庭上,李女士一方认为,“趋吉避凶”是中国传统文化中普遍存在的社会心理现象。根据现实生活中人们的观念和风俗习惯,对住宅内发生非正常死亡事件感到忌讳和恐惧,这是客观存在的普遍现象,同时也是社会上一种善良无害的风俗。

  另一方面,购买房屋时会考虑多种因素,除了房屋质量、朝向、环境、交通外,还有追求平安、吉祥的美好愿望。躲避恐惧,是每个人的本能和权利,而“凶宅”显然会影响买房人的居住心理,因为这一点,“凶宅”的价格会出现贬值,甚至大大低于市场平均价格。

  此外,根据《中华人民共和国合同法》规定,被告有义务在交易过程中如实向原告告知十余天之前刚刚发生在房屋里的非正常死亡事件。因为如果他们知道房中死过人,他们就不会购买这套房子。

  对方则认为,在买房的过程中,李女士并未向他们询问房中是否死过人,“凶宅”只是一种迷信,因而他们并没有对李女士进行欺诈。

“在买房的过程中,大家一般会直接问对方房子有什么瑕疵,谁会问房子里死没死过人啊。”崔女士说。 

律师分析“凶宅”的买卖纠纷属于合同纠纷,因其直接影响买受者是否购买房屋,属重大事实部分,故出售人在出售房屋时应明确告知买受人。我国相关法律、法规未对“凶宅”作出规定,民间有关“凶宅”的习俗就可以适用。

卖房者如果为了将房屋卖出或卖高价而故意隐瞒“凶宅”这一重大事实,违反了民事活动中的诚实信用原则,其行为构成欺诈。双方所签订的合同为可撤销合同。买方可主张所购买的房屋因“凶宅”造成经济价值减损,要求卖方返还购房款并支付利息;但购房者明知是“凶宅”而购买的除外。合同撤销权有时间限制,原则上应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

需要注意的是,那些有捕风捉影的“鬼屋”之说,或曾发生因溺亡、触电、失火、煤气中毒等意外事件而致人死亡的房屋,法院一般不会认定其为“凶宅”。那些完全凭主观臆断就以“凶宅”诉诸法院的,像认为住进后常做噩梦、家人生意倒闭等,法院通常也不会支持。有些人买房后,请所谓的风水先生看房,认为房子不吉利,法院更不会认定。

所以,结合本案情况,提醒广大购房者在买二手房前要多向附近居民或小区物业打听消息,以减少风险发生;另外,买受方可与出卖方在签订合同时针对房屋事实情况增加一项约定“凶宅”信息披露的条款。这样可以督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险,也可以让买方在发生纠纷时有合同依据。

  法院经审理认为,一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

本案中,李女士与季先生签订合同买卖前一个月,涉案房屋内曾发生非正常死亡事件,该事件属于影响合同订立和履行的重大事项,季先生应当主动披露,因未主动披露,违背了诚实信用原则,对李女士构成欺诈,对李女士要求撤销合同的诉讼请求法院予以支持。判决李女士与季先生撤销合同。

    法律依据:《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:

        (一)假借订立合同,恶意进行磋商;

        (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

        (三)有其他违背诚实信用原则的行为。

第五十四条 下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条 一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

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