宅基地买卖无效,拆迁款补给谁?

发表在 法律知识 2018/07/26 14:55:00 阅读()

党的十八大召开以来,国家新型城镇化步伐进一步加快,农村居民大量涌入市,而且很多都在城市工作并买房定居,原农村住宅常年空置。现在,由于城市空气污染严重,雾霾肆虐,农村新鲜的空气、良好的生态环境吸引着他们,他们希望能去农村养老或休闲,一些城居民纷纷农村购地置。因此,二者各取所需,就促成了农村宅基地使用权的买卖交易。更有一些“有眼光”的神通广大人士得知一些城乡结合部的农村宅基地房屋拆迁,提前低价买进,然后获取高价拆迁款。那么,这种情形下,其买卖合同有效如果无效会影响到拆迁利益的获得吗?下面,河南扬善律师事务所的小编为大家推荐一则案例,一起探讨、学习

案情2010年3月5日,马某与张某签订农村宅基地使用权买卖合同,约定:张某以70万元的价格将其位于北京市大兴区某镇某村的宅基地的使用权出售给马某兴建住房;如遇拆迁,双方各占全部补偿的50%,包括回迁房及现金。该合同另有注明:购房款柒拾万元,张某已收。注明内容上另有按压指印。后,马某在涉案院落原有五间老房的南侧投资新建两排正房。2015年7月9日,张某与案外人张某某作为涉案宅基地及房屋的产权人分别签订住宅房屋拆迁安置补偿协议及补充协议。根据协议,张某享有的拆迁利益包括拆迁补偿款150余万元、总面积为198.49平方米的回迁房三套。2015年7月31日,马某与张某签订欠条一份,内容为:“今有张某欠马某壹百贰拾万元正,欠款原因:张某在自家某镇某村院落建房,当时从马某处借走现金壹百贰拾万元正,本人承诺拆迁款到位后马上返还马某”。关于该份欠条,张某认可该份欠条的签订是为了解决合作建房,但主张存在胁迫情形;马某主张该份欠条实际上是双方关于拆迁利益划分协商的结果,欠条中载明的120万元涵盖了包括购房款在内的各项损失,与其所诉是同一法律关系。现马某向本院起诉,要求判令:双方于2010年3月5日签订的宅基地及房屋买卖合同无效;张某返还购房款70万元、赔偿房屋增值损失20万元、补偿拆迁利益的70%(计77万元)。

律师评析:根据《土地管理法》第六十二条规定允许农村村民出卖、出租住房,但未对宅基地房屋买受人作出明确规定及限制。《物权法》也未对是否允许城镇居民购买农村宅基地房屋作出明确规定。根据《民法通则》第六条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造或购买的住宅发放土地使用权证或房产证。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第十条规定,改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号)第二条规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农村发展农民增收的若干意见》(中发[2008]1号)第六条规定城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。由此可见,正是因为考虑到农村土地(包括宅基地)的政治及社会功能,上述政策明确禁止城镇居民购买农村房屋或宅基地。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,不得转让给非本集体经济组织成员。原告马某自签订宅基地使用权转让协议之时至今,仍非涉案宅基地所在地的村集体经济组织成员,故本案双方当事签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定应属无效。

另外,为保护交易安全,维护社会秩序稳定。如买房人系因征地拆迁而失地、失房人员,卖方已在城市买房并融入城镇,双方在买卖合同签订后,买方已将购房款全部交清,卖方将所售房屋交付,并购买方已在当地生活多年,已经融入所在乡村的生产生活。在这种情形下,简单否定买卖合同效力可能造成购房人无处可居,引发系列信访风险,不利于经济社会稳定,也与农村居民朴素的自然正义观相悖,法院应当综合考虑多种因素,结合个案情形裁判合同效力。再者,基于诚实信用原则。如卖房人多年后发现所在村拆迁可能获得高额补偿,突然起诉要求否定原合同效力。如一概否定此类合同效力,让出卖人从自己不诚信行为中获益,等于助长了社会上不诚信的风气,这与诚实信用原则相悖,故对这类案件,不宜简单否定合同效力。

结合本案,应对房屋买卖合同与补充协议应分别认定。1.双方当事人之间签订的欠条的法律性质。关于马某与张某签订的内容为:“今有张某欠马某壹百贰拾万元正,欠款原因:张某在自家某镇某村院落建房,当时从马某处借走现金壹百贰拾万元正,本人承诺拆迁款到位后马上返还马某”的欠条,张某认可该份欠条的签订是为了解决合作建房,但主张存在胁迫情形,且此份欠条属于借贷关系,应与本案无关;马某主张该份欠条实际上是双方关于拆迁利益划分协商的结果,欠条中载明的120万元涵盖了包括购房款在内的各项损失,与其所诉是同一法律关系。结合马某在张某院落内投资建房、涉案院落已被拆迁、欠条内容涉及建房、张某亦认可欠条的签订系为了解决合作建房等事实,可以认定:该欠条并非基于民间借贷法律关系所签,实际上系双方当事人为解决拆迁补偿等问题所签,系双方于涉案院落拆迁之后达成的拆迁利益分配方案。

双方当事人签订的欠条的法律效力。根据证据规则,应由被告张某承担举证不能的不利后果。据此,可以认定该份欠条系双方当事人的真实意思表示,其亦不存在合同无效的法定情形,故该份欠条应为依法有效的合同,对双方当事人具有法律约束力,双方当事人均应当按照达成的合意行使权利,履行义务。因此,签订农村房屋买卖合同的双方当事人在涉案院落被拆迁之后就解决拆迁补偿问题达成一致的,即使农村房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而被确认无效,并不必然导致此拆迁利益分配方案无效。

法院一审认为:原告马某在签订宅基地使用权转让协议时并非涉案宅基地所在地的村民,且至今仍非该集体经济组织成员,故双方之间签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定应属无效。双方当事人在涉案院落拆迁之后签订的欠条实际上是双方达成的拆迁利益分配方案,是双方关于拆迁利益划分协商的结果。张某虽主张欠条存在胁迫情形,但其未提供相应的证据予以证明,法院依法不予采信,故其应当按照约定履行给付义务。遂判决马某与张某签订的农村宅基地使用权买卖合同无效,张某于本判决生效后十日内给付马某拆迁利益120万元。

二审法院认为张某主张欠条系其受胁迫所签,但未就此提交证据加以证明,法院对其该项主张不予支持。结合该案证据和当事人陈述可以认定,张某、马某于2015年7月31日签署的欠条是双方当事人的真实意思表示,该欠条名为借还款,实为解决拆迁补偿等问题所签,马某亦认可该欠条与其所诉系同一法律关系,系双方协商的结果,包含了购房款的返还问题。因此,双方当事人均应按照达成的合意行使权利,履行义务。遂判决驳回上诉,维持原判。

法律依据《中华人民共和国土地管理法》第八条 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

《中华人共和国物权法》第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

 第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(十三)严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度,切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管,及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

《中华人民共和国合同法》 第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

 依法成立的合同,受法律保护。

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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