执行时,农村房屋能不能拍卖?

发表在 法律知识 2018/07/26 14:57:00 阅读()

执行使得法律具有生命,美国法学家霍姆斯在《普通法》一书中提出的著名论断:“法律的生命在于经验,而不在于逻辑”,强调的也是此意。通过执行,生效法律文书确认的权利得以实现,它不仅关系到当事人的合法权益能否实现,还是一个国家法治水平的重要标志。近年来,随着民主法制建设的不断加强和各级人民法院的重视,执行工作力度不断加大,执行难的“顽疾”得到了一定的缓解,进一步维护了公民的合法权益和法律的尊严。但由于各种原因,执行工作仍存在一些不尽如人意的方面,诸如在执行案件中,不少被执行人是农村户口,且在农村生活,其主要的财产是在农村建的房屋。为此,申请执行人在申请执行时,往往向执行法官提出,要求法院执行拍卖被执行人在农村的房产,以实现其债权。实践中,在依法查封、执行被执行人处于农村的房屋时,基于其性质的特殊,对该房屋能不能拍卖?如果可以,应该具备什么条件?下面,河南扬善律师事务所的小编通过一则案例解读分析,为您提供解决此类纠纷的思路、方法,确保执行利益得以实现。

案情申请人彭某、于某与被执行人谭某借款纠纷两案,仪陇县人民法院分别于2007年4月、9月判决谭某分别偿还彭某、于某借款16万元及利息和10万元及利息,两案当事人均未上诉。判决生效后,被执行人谭某未按时自觉履行生效法律文书所确认的给付义务,两申请人遂先后向仪陇县人民法院申请强制执行。在执行过程中查明:被执行人谭某于2005年在广东经营首饰加工厂期间借款,后因经营管理不善,严重亏损,资不抵债而倒闭。谭某为躲避债务,外出务工,一直下落不明,两个儿子随爷爷奶奶生活。其家中除谭某于2003年在其居住的村征用集体土地修建的二楼一底房屋一幢外(现由其父母和两孩子居住),均无其他财产可供执行。

执行中,执行人员向有关部门依法核实了谭某所修建的房屋,并依照相关法律规定,在保障了被执行人及其家属基本的生活性住房后,对其余部分房产进行了查封。并依法委托中介机构进行评估、拍卖,因拍卖标的物系农村集体土地性质房产,根据现有相关法律规定应对买受人的资格予以限制,即仅限于本集体经济组织的符合申请宅基地条件的成员,即本社无房户。因此该房产既不能向本社有房村民转让,更不能向外村村民、城市居民转让。由于受让对象限定于狭小的范围,作为被执行人唯一可供执行的房产终因无人报名参与竞买经三次拍卖均流拍。

 

根据最高人民法院《关于适用<<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第302条规定:“被执行人的财产无法拍卖、变卖的,经申请人同意,人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务”规定,被执行人谭某的房产因无人竞买而导致无法拍卖、变卖,因此经申请人同意,可以就该房产以物抵债。但在执行过程中,因被执行人均无其他财产可供执行,两申请人为了最大限度的实现自己的债权,尽量降低自己的损失,均同意以物抵债。但同时因该以物抵债标的物的特殊性质,因此在采取以物抵债执行措施的同时,也应对抵债人资格进行必要限制,也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行。申请人彭某系仪陇人,诉前采取了财产保全措施,但因不是本社居民,无法以物抵债。而申请人于某系同社人,可以物抵债,但又无优先权。两申请人为了实现自己的债权,互不相让,多次到上级部门反映法院执行不作为。

法院调解:两申请人终于达成协议。在确保留足被执行人谭某及其家属基本住房后,对余下房屋按评估价交由申请人于某以物抵债,所付购房款再按两申请人的债权比例进行分配最大限度的保护了债权人的法律权利。

律师评议首先分析宅基地使用权的性质,它是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前,只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地,如村民要建房,并符合法律规定的建房条件的,可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员,不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性,有利于对集体土地的长久规划和保护。农村宅基地房买卖中,买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

《土地管理法》第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型土地的所有权,规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”该法第六十二条对村民建房用地(宅基地)作了规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积,不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”该法第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

关于宅基地能否抵押,我国《担保法》第三十七条规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”第三十四条规定:“下列财产可以抵押:……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……。”依据该法,宅基地使用权不能单独抵押。

1999年,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)为了加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发,明确了禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

2018年,中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出放活宅基地和农民房屋使用权,依中央农村工作领导小组办公室(中央农办)主任韩俊对此的解释是,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不是让城里人到农村买房置地,而是吸引资金、技术、人才等要素流向农村,使农民闲置住房成为发展乡村旅游、养老等产业的有效载体。

从法律角度来看,作为一种主要财产,农村宅基地及农房应具有物权,应享有四项权能,即占有、使用、收益、处分。按以往政策,农村宅基地及农房的占有、使用权可以理解为归于农民,但这种占有和使用受到很大限制,主要限于自住,收益权基本无从谈起,而处分权则归集体经济组织(村、队等)。

就中央一号文件表述来看,“不得违规违法买卖宅基地”,意味着宅基地及农房的处分权即买卖,没有变化,原则上仍然禁止。至于“严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”,仅从该表述可能无法看出将如何放活宅基地及农房使用权,反而在用途上明确了“别墅大院和私人会馆”的限制。虽强调文件不是鼓励城里人到农村买房置地,但给出了“放活”的明确方向,即“乡村旅游、养老等产业”。

其次,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。根据上文分析结果,所以,涉及宅基地买卖的合同一般是无效的。

再次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前,只有农村集体经济组织中的内部成员才有权申请宅基地,如村民要建房,并符合法律规定的建房条件的,可以向村委会提出申请。非农村集体经济组织的成员,不得申请取得宅基地使用权。保证了集体土地使用权人身份的特殊性,有利于对集体土地的长久规划和保护。农村宅基地房买卖中,买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。实践中,买受人即使实际支付了全部购房款,但因为农村《宅基地证》所特有的身份关联性,买受人如果不是本集体经济组织的成员,在法律上是无法获得自己名下的《宅基地证》的。而因《宅基地证》办理的法律障碍,买受人也无法办理所购房屋的房产证。从法律意义上来说,虽然已发生了事实上的买卖行为,但买受人却无法获得房屋所有权人的法律地位。因此,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。

另外,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。根据最高院的解释规定,如果被执行人只能唯一的房屋,且属于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋的,法院可以查封,但不会拍卖。

可见,为了实现申请人的债权,当涉农被执行人在无其他财产可供执行且不违背上述法律规定情况下,可以依法拍卖其农村房屋。尽管困难重重,实践中,此类案件具体可以采取以下办法:

1、对处于城市郊区的涉农房屋,可考虑拍卖房屋的租赁权。地处于城市郊区,房屋租赁需求量相对较大,在不影响被执行人及其近亲属居住的情况下,对其富余房屋,可考虑拍卖房屋租赁权,用租金收入清偿债务,以实现债权人的债权。

2、通过置换方式挤出资金。被执行人仅有的一处农村房屋,如房价较高,能依法通过拍卖方式变现的,可以用拍卖所得款中的部分资金,为被执行人购置相对廉价但足以保障被执行人及其近亲属居住的房屋,多余资金用于清偿债务。这样既保障了被执行人一家的居住权,又能以多余房款偿还申请人的债务。

3、做好执行拍卖前期工作。如有购买意向人,执行人员首先应主持协商,促成购买意向人与被执行人达成房屋购买协议。此时可直接用购买人支付的价款清偿债务,无须启动拍卖程序。如被执行人有两处以上房屋,可选择地理位置较好、价值相对较高、容易变现的房屋作为拍卖标的物。在拍卖前,应提前一定的时间,向该执行人所在的集体组织成员公告拍卖事项,告知购买人在拍卖成交、支付对价、依法办理过续手续后,享有房屋产权,以便有购买意向、同一集体组织村民积极参与购买。

4、加大对妨碍拍卖行为的打击力度。在执行涉农房屋拍卖活动中,应树立起司法权威,对被执行人及案外人妨碍法院执行拍卖的违法行为,依法进行制裁,确保购买人对该房屋的物权得以全面实现,以消除购买人心中存在的种种顾虑。

    法律依据:《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。

《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第302条  被执行人的财产无法拍卖、变卖的,经申请人同意,人民法院可以将该财产作价后交付申请执行人抵偿债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条  发生法律效力的民事判决、裁定,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行,也可以由审判员移送执行员执行。

第二百四十二条  被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院查询、扣押、冻结、划拨、变价的财产不得超出被执行人应当履行义务的范围。

    人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产,应当作出裁定,并发出协助执行通知书,有关单位必须办理。

第二百四十三条  被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需费用。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条 在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

    第二条 人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时,应当首先采取拍卖的方式,但法律、司法解释另有规定的除外。

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